Jaromír Císař

Příspěvek na nájemné asociální a drahý

Podle ministerstva práce a sociálních věcí (MPSV) není schopno ze svých příjmů uhradit náklady na bydlení 100 319 domácností. Takový počet jednotlivců nebo rodin totiž obdržel v únoru příspěvek na bydlení. Celkem mezi ně v tomto měsíci bylo rozděleno 223 milionů korun. Dalších 49 milionů korun si rozdělilo 20 384 příjemců doplatku na bydlení. Počet lidí, kteří obdrželi příspěvek na bydlení, je tak vyšší, než byl v minulém roce: v roce 2009 každý měsíc obdrželo příspěvek na bydlení v průměru 96 tisíc rodin či jednotlivců. Uvádí se, že výše příspěvků na bydlení by mohla v roce 2010 dosáhnout téměř 2,5 miliardy korun. Poskytování příspěvku je jednou z možností, jak s pomocí státu, popř. obcí, umožnit domácnostem, kterým příjmy nestačí k úhradě nájemného, dále daný byt užívat. Přestože se nejedná o závratnou částku, jsou důvody analyzovat oprávněnost jeho vyplácení.

Existence příspěvku úzce souvisí s objektivizací nájemného Jeho vznik určilo to, že stávající rozdělení bytového fondu nepodléhalo tržním kritériím, naproti tomu soustava nájemného na základě těchto kritérií postupně vzniká. Výsledkem je, že řada domácností se dostává do obtíží. Příspěvek je jedna z možností jak vyřešit tento rozpor; nejen proto, že řešení zatěžuje rozpočet státu či obcí, je nezbytné analyzovat příčiny volby takové varianty.

Nového rozdělení by jistě bylo možno do určité míry dosáhnout na prvním místě souborem takových opatření, která by umožnila získat byt s nájemným odpovídající příjmům domácnosti např. prostou výměnou nebo výměnou organizovanou za aktivní organizační účasti samospráv. Tak tomu je kupříkladu ve Vídni, kde samospráva o možnostech získání bytu odpovídajícího ekonomickým možnostem domácností informuje a organizuje vše nezbytné k výměně. Samozřejmostí je souhlas nájemníka, kterému je poskytnuta možnost výběru z několika variant.

V této souvislosti však nelze pominout rozdílné poměry Vídně a Prahy. Vídeň na rozdíl od Prahy neprivatizovala a nadále vlastní 220 tisíc obecních bytů. To umožňuje, aby magistrát měl přehled o situaci bydlících a pomáhal zabezpečit a organizovat výměnu. Naproti tomu Praha zprivatizovala téměř veškerý obecní bytový fond a některé městské části stále usilují o dosažení 100 procent, což postup zvolený Vídní vyloučilo. Na druhé straně se privatizací snížil potenciální počet výměn. Jde o poměrně rozsáhlou a komplikovanou problematiku vyžadující samostatnou a rozsáhlou studii.

Zcela mimo pozornost však zůstalo, že předpokladem jakéhokoliv nového rozdělení bytového fondu včetně tržního je relativně věcně i cenově pestrá nabídka bytů v dostatečném rozsahu. To znamená, že budou k dispozici byty odpovídající koupěschopné poptávce domácností hledajících lacinější variantu, zejména sociálně slabších skupin. Jen tak lze nového rozdělení bytového fondu dosáhnout. Jak se však ukázalo, tato možnost byla v mnoha místech republiky a zejména v případě Prahy bezmála vyloučena pro naprostý nedostatek bytů zejména malometrážních s únosnou výší nájemného. Pominout nelze ani prostorovou alokaci bytů, a to jak mezisídelní, tak i v rámci daného sídla. Především jde o možnost zaměstnání v blízkosti bytu, přístupu k zdravotním, školským a sociálním zařízením atp. včetně řady dalších subjektivních okolností, které se týkají všech členů rodiny. Tomu se však pozornost nevěnovala.

O tzv. deregulaci

Příčiny ignorování předpokladů nového rozdělení bytového fondu lze spatřovat v tom, že neoliberální politika se také v tomto případě spoléhala na neviditelnou ruku trhu. Víra v její moudrost podobné úvahy a starosti vylučovala, však oni si lidé poradí. Předpokládalo se, že neustálé zvyšování nájemného prostřednictvím tzv. deregulace povede k tomu, že daný byt se postupně stane pro nájemníka neakceptovatelným a přiměje ho k hledání lacinější, přijatelnější varianty bydlení, přiměřené příjmům.

V tomto ohledu se do historie deregulace a české bytové politiky mimořádně významným způsobem zapsala stížnost 5000 majitelů domů na regulované nájemné, iniciovaná Občanským sdružením majitelů domů (OSMD) k Evropskému soudu pro lidská práva se sídlem ve Štrasburku. Vládní koalice ČSSD, KDU-ČSL, US-DEU reagovala zákonem č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, kterým mělo být dosaženo kýženého cíle narovnání odstraněním regulace, a tedy i dvojí úrovně nájemného.

První zvýšení se uskutečnilo v lednu 2007. Předpokládalo se, že po čtyřletém přechodném období bude výše nájmů záležet na dohodě mezi majitelem bytu a nájemníkem. Když se na činži nedohodnou, určí ji soud ve výši pěti procent z tržní ceny bytu. Pravice a majitelé domů ale považují vládní záměr za nedostatečný. Stejného názoru byl i analytik Patria Finance David Marek: „Zákon o nájemném je pouze polovičním krokem na cestě k narovnání trhu nájemního bydlení a hrozba prohry České republiky u Evropského soudu je nadále aktuální,“ tvrdí. Aby se podle něj trh s nájmy narovnal, muselo by tempo deregulace dosahovat třiceti procent.

Problémy však vznikly již na samotném počátku a víc než seriozní ekonomickou a sociální kalkulaci připomínaly licitovaný mariáš. Původní předloha zákona počítala se zvýšením o 9,3 %, na základě nátlaku KDU-ČSL a US-DEU akceptovala ČSSD zvýšení o 14 procent. Avšak za necelý měsíc po schválení zákona jsme se dozvěděli, že to bude jinak – v průměru 19,2 % – a že největší zdražení postihne nekvalitní byty tzv. třetí a čtvrté kategorie, často modernizované samotným nájemníky.

V jaké míře stížnost OSMD ovlivnila podobu návrhu zákona o nájemném, lze soudit z výroků tehdejšího náměstka MMR Ivana Přikryla: „Po důkladné analýze byla vybrána varianta, která by obstála před štrasburským soudem a současně byla sociálně udržitelná.“ v HN ze 24. 5. 2005 prohlásil: „Budeme-li i nadále v regulaci nájemného příliš ohleduplní, mohli bychom se dostat do sporu se soudem ve Štrasburku. z hlediska jeho rozsudku je důležité, abychom po přechodném deregulačním období už měli ceny za bydlení srovnané.“ Tedy ničím nezdůvodnění strašení a kapitulace před Štrasburkem, jako by už bylo rozhodnuto, a nikoliv zhodnocení objektivního stavu a už vůbec ne snaha o obhajobu svého státu.

Zákon a příspěvek

Zákon 107/2007 Sb. je dokladem neuvěřitelné ekonomické negramotnosti, amatérismu a sociální necitlivosti. Souběžné či navazující schválení příspěvku na nájemné je dokladem a přiznáním, že autoři si zřejmě byli vědomi sociální necitlivosti a správně předpokládali, že řada domácnosti se ocitne v mimořádně obtížné situaci. Řešení mělo spočívat v stanovení tzv. normativních nákladů a podílu výdajů na bydlení ve spotřebním koši domácností.

„Normativní náklady na bydlení jsou stanoveny jako průměrné náklady na bydlení podle velikosti obce a počtu členů domácnosti. Zahrnují pro nájemní byty částky nájemného v souladu se zákonem o nájemném a pro družstevní byty a byty vlastníků obdobné náklady. Dále jsou do nich zahrnuty ceny služeb a energií. Normativní náklady na bydlení jsou propočítány na přiměřené velikosti bytů pro daný počet osob v nich trvale bydlících.“ Výše příspěvku je stanovena odlišně pro bydlení v bytech užívaných na základě nájemní smlouvy a v družstevních bytech a bytech vlastníků. Na základě těchto údajů: „Výše příspěvku na bydlení se stanoví jako rozdíl mezi normativními náklady na bydlení a násobkem rozhodného příjmu a koeficientu 0,30 (v Praze 0,35).“

Jde o veličinu vycházející ze stavu v zemích s fungujícím trhem bydlení, které by mělo být, podle předkladatelů zákona, dosaženo i u nás. Veličina nevychází a nerespektuje reálnou strukturu spotřebního koše českých domácností. Stanovení tzv. normativních nákladů včetně celkové zvolené konstrukce je oprávněně předmětem kritiky. Bohužel i v tomto případě chybí potřebné analýzy. Slib příspěvku a stanovení podílu výdajů na bydlení ve spotřebním koši byl jen těšínským jablíčkem, měl uklidnit nájemníky a poskytnout alibi ke zdražování nájemného.

Jednostranně

Za východisko zákonem předpokládaných úprav, jednostranného zvyšování nájemného byla zvolena tzv. střední hodnota kupních cen nemovitostí, vycházející ze statistiky cen nemovitostí. Jde o zprůměrňovanou veličinu dosažených prodejních cen zjištěných ministerstvem financí pro potřeby oceňování nemovitostí. Jde vlastně o administrativně stanovenou veličinu, která zaručuje pronajimatelům zisk bez ohledu na skutečnou tržní situaci. Bylo stanoveno, opět prý na základě zahraničních poznatků a bez ohledu na reálnou tržní situaci, že jde o částku představující 5 % tržní hodnoty nemovitosti. Určitá výše zisku není apriori daná a v ceně nebo nájemném zafixovaná částka, ale veličina vznikající vlivem fungování množiny trhů, které souhrnně tvoří systém uspokojování potřeby bydlení.

Bohužel poslanci schválili zákon, ale zcela pominuli pravidla stanovení veličiny, která slouží ke stanovení aktuální výše nájemného. Přitom zákonem de facto zplnomocnili nevelkou skupinu úředníků MF a MMR, aby vždy s účinností od 1. července kalendářního roku ve Sbírce zákonů vyhlásila a zveřejnila základní ceny za čtverečný metr podlahové plochy bytů vyjadřující střední hodnoty kupních cen nemovitostí. Tato fatální chyba se projevila nečekaně brzy, zdražování nabralo nečekané a nezvládnutelné tempo.

To vedlo ke kuriózní situaci a návrhu řešení. Především nikdo neví kdy a jak tzv. deregulaci ukončit. Nejdříve bylo zákonem stanoveno, že skončí v roce 2010, pak přišla poslanecká iniciativa a konec deregulace se posunul do roku 2012. Teprve tehdy nastane onen toužený stav, spočívající v zániku regulace, a stanovení nájemného bude výsledkem dohody nájemníka a pronajimatele.

K tomu přispěl svou troškou do mlýna tehdejší ministr místního rozvoje Jiří Čunek. Jeho úsilí ocenil Jiří Pácal, šéf společnosti Central Europe Holding, v Právu 16. 12. 2008 slovy, která platí i nadále: „Protože v současnosti nikdo pořádně neví, co bude dál, přišel ministr Čunek s návrhem na prodloužení deregulačního období o další dva roky, což není akt, který by něco řešil, ale pouze důkaz toho, že neví, co dělat po ukončení deregulace. Tak to chce odložit, aby si to zřejmě vyřešil někdo jiný.“

Došlo také k návrhům na selektivní prodloužení deregulace – o dva roky pro Prahu a obce Středočeského kraje s více než 10 tisíci obyvateli a také pro České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlavu, Brno, Olomouc a Zlín to zařídila poslanecká novela. Jak vysvětlili poslanci-navrhovatelé: „Kritériem výběru obcí, ve kterých se lhůta prodlouží, byly převažující odhadované hodnoty dosažené deregulací v roce 2009 vyšší než cca 40 korun na čtvereční metr.“ s odpuštěním, to už zůstává rozum stát. Jde o naprostou rezignaci a výsměch úsilí stanovit nájemné podle tržně relevantních faktorů.

Podstatně vyšší tempo růstu cen bytů, a tím i nájemného, než bylo původní očekávání, bylo z MMR vysvětleno tím, že je to svým způsobem i „určitá daň za úspěšný vývoj české ekonomiky v posledním období. v důsledku toho může být nárůst jednostranně zvyšovaného nájemného v letech 2009 a 2010 podstatně vyšší, než se původně očekávalo (např. v roce 2010 až o 40 procent)“. Jinak řečeno, braňme se úspěšnému rozvoji ekonomiky, protože vychází: čím úspěšnější rozvoj, tím hůře pro nájemníky.

Nájemné vycházející z tzv. střední hodnoty kupních cen, která vzniká zprůměrňováním dosažených prodejních cen bez jednoznačně stanovené metodiky blíže neurčených bytů, zcela ignoruje objektivní faktory stanovení nájemného. Je zjevné, že všechny předpoklady k urychlené novelizaci krajně špatného zákona, který nevede k objektivizaci soustavy nájemného, ale naopak k nenapravitelným deformacím a zbytečnému zatěžování veřejných financí s vážnými ekonomickými a sociálními důsledky, jsou splněny.

Nelze pominout ani pozoruhodné ustanovení, podle něhož „poskytování příspěvku podléhá testování příjmů rodiny za předchozí kalendářní čtvrtletí. Za příjem se považují i přídavek na dítě a rodičovský příspěvek.“ Naproti tomu v legislativní úpravě příspěvku nenajdeme o testování nájemného ani slovo, které by řeklo, zda nájemné určující (spolu s tzv. normativními náklady) poskytování příspěvku odpovídá komplexní kvalitě bytu a jeho lukrativnosti, zda odpovídá tržním kritériím. Trpkou pravdou je, že k nájemnému splňujícímu základní kritéria tržní ekonomiky má naše současná soustava daleko. Bez nadsázky lze říci, že tvoří množinu ničím neopodstatněných veličin. Není vyloučeno, ale naopak lze předpokládat, že stát vyplácí podporu na základě neobjektivizované výše nájemného.

Nelze pominout stresující situaci rodin, které se ocitají v pozici neplatičů a nevědí si rady. Výměna v důsledku nedostatku a nedostupnosti bytů s nižším nájemným nepřichází v úvahu, koupě bytu už vůbec ne, a tak babo, raď... a tak se dále vyplácejí nezdůvodněné příspěvky, stanovené na základě negramotného určení nájemného.

Prostředkem úspory výdajů veřejných rozpočtů je okamžité pozastavení účinnosti zákona č. 106/2007 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného a vypracování zákona nového, který bude respektovat všechny tržně relevantní faktory, určující nájemné každého bytu tak, aby odpovídalo jeho kvalitě a lukrativnosti. Za těchto podmínek lze příspěvek na nájemné zrušit. To neznamená, že lze zapomenout na domácnosti, které z jiných příčin, než je chybně stanovené nájemné, nemají na jeho úhradu. k tomu ve společnostech s fungujícím trhem bydlení slouží tzv. sociální bydlení, které bolestně postrádáme. Možnost jeho ustavení zmizela jako loňský sníh zběsilou privatizací obecního bytového fondu, který je v slušných společnostech jeho základem. Lze ale uvítat, že nouze veřejných financí vedla k pozornosti věnované bytové politice.

Jaromír Císař (1929) je ekonom, byl ministrem pro místní rozvoj v letech 1998–2000.

Čtěte také:

Jaromír Císař: Obrana regulace

Vladimír Heger: Zpráva o stavu správy

Obsah Listů 4/2010
Archiv Listů
Autoři Listů

Jaromír Císař

Příspěvek na nájemné asociální a drahý

O tzv. deregulaci

Zákon a příspěvek

Jednostranně

Čtěte také:

Knihovna Listů

Cena Pelikán

Předplatné

Fejetony

Sledujte novinky

Mapa webu