Jaromír Císař

Obrana regulace

(Polemicky nejen k Listům 4/2009)

Regulace nájemného je předmětem neustálé kritiky neoliberálně laděných ekonomů a publicistů – nejen proto, že v naší zemi stále existují rezidua víry v neviditelnou ruku trhu, ale také proto, že doposud nikdo uspokojivě nevysvětlil, proč je regulace nájemného užitečná. Zkrátka – regulace je černá můra transformace bydlení na tržní principy. Jen ona je prý rozhodujícím předpokladem obnovy trhu bydlení. a tak se od roku 1992 dodnes dereguluje a dereguluje, až to dospělo tak daleko, že nikdo neví, kdy a jak skončit. Nejdříve bylo zákonem stanoveno, že se skončí v roce 2010, pak přišla poslanecká iniciativa a konec deregulace se posunul do roku 2012. Teprve tehdy nastane onen toužebný stav, spočívající v zániku regulace, a stanovení nájemného bude výsledkem dohody nájemníka a pronajímatele. Tím ovšem vznikne stav, který neexistuje ani v jediné evropské zemi.

V této souvislosti nelze pominout článek ekonoma Václava Klusoně Deregulace nájemného jako předvolební téma (Listy 4/2009). Autor prohlašuje, že jde o analýzu příčin neúspěchů dosavadní deregulace nájemného, což je mimořádně potřebný a zároveň velmi náročný úkol. Na samém počátku považuji za nutné ocenit jeho konstatování, že regulace není zločinem. Ocenění zasluhuje proto, že v českých poměrech, ať děláme co děláme, stále se nedaří přesvědčit některé, že regulace nájemného není trestem božím, který pro naši zem vymodlila levice s cílem znemožnit soukromé podnikání na trhu bydlení a likvidovat majitele nájemních domů. Klusoňovy názory se liší od tvrzení trojice neoliberálních ekonomů M. Zajíčka, M. Ševčíka a K. Zemana z Katedry ekonomie a Katedry hospodářské a sociální politiky Národohospodářské fakulty VŠE, že regulace je politicky motivovaná nespravedlnost. Tak to alespoň oni tvrdí v publikaci, kterou vydalo nakladatelství VŠE Oeconomia. Takové tvrzení nepřekvapuje, tato fakulta je pověstná nesnášenlivostí k jakémukoliv jinému názoru a zastáváním krajních stanovisek. Nevadí, že před rokem 1989 měly poněkud jinou barvu.

Poněkud jinak je to s hodnocením příčin cenové regulace obecně. Podle V. Klusoně k ní dochází v případech mimořádných událostí, jako jsou přírodní katastrofy či války, kdy ceny prudce rostou a tím hrozí, že základní životní potřeby lidí nebudou moci být uspokojeny. Aplikovat to ovšem na trh s byty by bylo odvážné vzhledem k tomu, že válka v Evropě skončila před šedesáti lety, a přesto většina evropských států dále nájemné reguluje. Dokonce i Švýcarsko, které již několik staletí válku nepoznalo. Přírodní katastrofu prudce zvyšující ceny a ohrožující základní životní potřeby lidí již také dlouho nepamatujeme.

Další důvod pro regulaci u nás V. Klusoň spatřuje v nutnosti kompenzovat růst cen jiných životních potřeb, ke kterému došlo v prvním pololetí roku 1991. v důsledku toho prý bylo nutno při stagnaci mezd zachovat cenovou regulaci v rozsahu přibližně deseti procent. Nelze vyloučit, že uvedenou situaci krátkodobého charakteru bylo možno řešit řadou jiných makroekonomických opatření. Regulace nájemného jako nástroj řešení tohoto krátkodobého problému se jeví jako nejméně účinná, a proto z nejméně pravděpodobných.

V souvislosti se stížností pronajímatelů ke štrasburskému soudu JUDr. Ivan Přikryl, bývalý náměstek ministra pro místní rozvoj, regulaci zdůvodňoval veřejným zájmem. „Omezení práv vlastníků, tedy regulace, je principiálně přípustná, pokud se prokáže dostatečný veřejný zájem. Soud by musel tedy znovu zkoumat souhrn údajů, které pojem ,veřejný zájem‘ odůvodňují, tentokrát v kontextu s poměry v ČR.“ Není nutno dokazovat, že uvedenou formulací vzniká prostor pro nekonečné spory, co je to dostatečný veřejný zájem a jakým souhrnem údajů jej lze prokázat.

Jsem přesvědčen, že k odpovědi na uvedené otázky významným způsobem přispívají názory Josepha Stiglitze, nositele Nobelovy ceny za rok 2000: „Hospodářská soutěž je základem dynamické tržní ekonomiky.“ a proto: „Každá vláda má právo – vlastně povinnost – zajistit, aby v její zemi fungovala hospodářská soutěž.“

Vzniká otázka: Je deklarované omezení práv vlastníků („principiálně přípustné, pokud se prokáže dostatečný veřejný zájem“) slučitelné s péčí o efektivní fungování hospodářské soutěže? Jsem přesvědčen, že soubor takových opatření nemůže a v žádném případě nesmí být v rozporu s právy vlastníků. Nicméně zajištění pravidel hospodářské soutěže má přednost a smluvní volnost končí tam, kde dochází k jejich narušování. Vždyť jde nejen o ochranu poptávajících, ale i ochranu nabízejících před nekalou konkurencí a porušením dobrých mravů na trhu. Regulace nemůže spočívat v omezení práv vlastníků, ale musí jejich práva respektovat. v případě trhu bydlení jde o zabezpečení nezadatelných práv obou stran směny, tzn. nabídky i poptávky, vlastníků i nájemníků, včetně omezení takového jednání, které by znamenalo zneužití silnějšího postavení nabídky. Zdůvodnění regulace, jak je formuloval Dr. Přikryl, je vodou na mlýn všem protivníkům regulace; pronajímatelé je jistě s uspokojením přijali. Nic lepšího si nemohou přát. Významně podpořilo nezdůvodněné tvrzení, jako by regulace nájemného byla diskriminačním opatřením státu. Není to sice zločin, jak potvrzuje V. Klusoň, ba ani politicky motivovaná nespravedlnost, jak tvrdí ekonomové VŠE, podle I. Přikryla spočívá však v omezení práv vlastníků ve veřejném zájmu. a to je špatně.

Domnívám se, že zdůvodnění regulace nájemného exogenními faktory, jako jsou války, přírodní katastrofy, veřejný zájem atp., je zástupné a nevede k uspokojivému výsledku. Zdrojem je neznalost podstaty tržní ekonomiky a trhu bydlení zvláště. V. Klusoň odmítá dosavadní způsob deregulace, který oprávněně označuje jako administrativní, a doporučuje tržně konformní způsob – jako daleko složitější a obtížnější úkol, který vyžaduje institucionální zabezpečení. s tím lze zásadně souhlasit. Bohužel – v čem spočívá složitost a obtížnost tržně konformního způsobu deregulace nájemného ani jak je to s jeho institucionálním zabezpečením a v čem spočívá, autor nespecifikuje.

Jsem přesvědčen, že zdůvodnění regulace i tržně konformního způsobu deregulace spočívá v důkladné znalosti podstaty trhu bydlení, jeho specifik. Trh bydlení je specifický, s mnoha odlišnostmi od trhů movitých předmětů. Jen velmi stručně: jeho předmětem jsou nemovité komodity sociálně kulturního charakteru; jeho základem je vlastnictví neobnovitelného přírodního zdroje; rozdílná poloha je zdrojem polohové diferenciální renty; bez ochrany je mimořádně náchylný k deformacím, ke zneužití monopolního postavení majitelů, silnějšího postavení nabídky; jeho zvláštnost spočívá také v tom, že není trhem národním, ale množinou prostorově diverzifikovaných trhů místních.

K požadavku zrušení regulace nájemného může dojít jen ten, kdo nezná podstatu trhu bydlení, u koho převládla ideologie nad rozumem, kdo ignoruje ekonomickou podstatu a odlišnost bytu jako předmětu trhu, a zároveň zcela pomíjí, že bydlení se v moderních vyspělých společnostech s tržní ekonomikou stává ústřední otázkou sociální a hospodářské politiky. Sociální souvislosti vedly k tomu, že bydlení je deklarováno jako základní lidská potřeba a podmínka společenské stability. To dvojnásob platí pro tranzitivní země. Nutno také zdůraznit, že regulace nájemného není protitržní, ale výrazně protržní.

Nerespektování těchto a dalších specifických rysů a představa, že trh bydlení je stejný jako trh rohlíků nebo jakéhokoliv jiného movitého výrobku, je tragickým omylem neoliberalismu, který prohlubuje jeho negativní ekonomické a sociální důsledky pro národní hospodářství jako celek i pro jednotlivce. Návrat k evropské bytové politice je nezbytný. Nebude ovšem snadné, aby uspokojování potřeby bydlení, která patří k základním právům člověka, získalo evropský rozměr a naše země nebyla osamělým skanzenem neoliberalismu. Mnohá opatření pramenící z neoliberální ideologie jsou nevratná či velmi obtížně vratná. k nim patří na prvním místě privatizace – totiž likvidace – bytového fondu ve vlastnictví obcí. Jeho zrušením byla likvidována přirozená základna sociálního bydlení, které bolestně postrádáme. Také pro česká města včetně Prahy by mělo platit, čím se chlubí Vídeň, která provozovatelem nájemního bytového fondu je: že se zde bydlí krásně a sociálně.

Jaromír Císař (1929) je ekonom, byl českým ministrem pro místní rozvoj (1998–2000.)

Obsah Listů 2/2010
Archiv Listů
Autoři Listů

Jaromír Císař

Obrana regulace

(Polemicky nejen k Listům 4/2009)

Knihovna Listů

Cena Pelikán

Předplatné

Fejetony

Sledujte novinky

Mapa webu