Jiří Němec

Zákon o nájemném je urgentní!

Jiří Němec

Dosavadní stav, kdy dlouhodobě není zvláštním zákonem upraven právní vztah mezi pronajímateli bytů a jejich nájemníky je neudržitelný a přináší oběma stranám jenom problémy a nejasnosti. Často protichůdné výklady současného "bezzákonného stavu" zbytečně zatěžují naši již i tak dost přetíženou justici. Nikdy jsem nesouhlasil s názorem některých politiků, že zamítnutí či pozastavení procesu projednávání návrhu zákona o nájemném je jakýmsi vítězstvím nájemníků a prohrou vlastníků bytových domů. Neexistence právního rámce jakékoliv oblasti společenských a majetkových vztahů je totiž právně vždy ne úplně jednoznačná a do budoucna stejně neudržitelná; pokud jde o nájemní bydlení, platí to dvojnásob.

Stojí ovšem za to opět zdůraznit, že všechny dosavadní řádně uzavřené nájemní smlouvy zůstaly a zůstávají v platnosti, a to samozřejmě i pokud jde o výši nájemného či třeba kategorii bytu, a vlastník bytového domu či bytové jednotky je nemůže jednostranně měnit, ani jinak "přesvědčovat" či nutit nájemníka k podpisu jiné smlouvy či zvýšení stávajícího nájemného. Opačný postup by byl v rozporu se zákonem a podle míry nátlaku by dokonce mohl naplnit skutkovou podstatu trestného činu útisku podle § 237 trestního zákona, rozhodně by však takovýto právní úkon byl podle mého názoru neplatný. Nájemníkům lze doporučit, aby na změny stávajících nájemních smluv nepřistupovali a případné návrhy nechali posoudit někým, kdo problematice rozumí. O výši nájemného mohou na návrh vlastníka bytu v individuálních případech rozhodovat pouze soudy, a pokud je mi známo, všechny soudní rozsudky zatím potvrdily uvedený právní názor, že změnit výši nájemného lze zatím pouze a jenom dobrovolnou dohodou, v žádném případě jednostranně!

O výši nájemného by podle mého názoru měla a mohla v budoucnu spolurozhodovat nejen kategorie bytu (není to dnes už přežitek?) a jeho velikost, ale i poloha domu z hlediska dopravní obslužnosti, životního prostředí, vybavení místa službami a obchody a samozřejmě i to, zda se jedná o byt v paneláku nebo ve vile. To by bylo jistě spravedlivější, i když v praxi mnohdy také mnohem složitější, pokud jde o porovnání parametrů, které mohou občas působit i proti sobě (zeleň versus dopravní obslužnost).

Spory (v praxi zřejmě velmi četné!) mezi vlastníkem a nájemcem nemají podle posledního návrhu zákona řešit ani zvláštní orgány (třeba arbitrážní komise složené paritně ze zástupců vlastníků, nájemníků a třeba dalších odborníků na oblast bydlení), ani soudy, kterým by to určitě nejvíc věcně patřilo, ale kupodivu pověřené obecní úřady, a to podle správního řádu! Odvolací řízení budou rozhodovat krajské úřady. Kdo zná velmi rozporuplné ustanovení § 5 Občanského zákoníku o obnovení "pokojného stavu", kterým se z pozice obecních úřadů "řeší" většinou záležitosti zásahu do pokojného stavu takto neřešitelné (odpojení vody, plynu, elektřiny atd.), mi dá asi za pravdu, že tento způsob je velmi nešťastný, naopak předběžné opatření soudu velmi vhodné a účinné. Navíc připravovaný nový správní řád je natolik složitou procesní nornou, že je pro neprávníka velmi obtížně použitelný. Chudáci obce, co všechno stát na jejich bedra ještě hodí! Zbude jim ještě čas a hlavně peníze na péči o blaho občanů, nebo časem už budou za stát vykonávat jenom státní správu - a navíc teď i rozhodovat spory mezi nájemníky a vlastníky bytů?

O nájemném a jeho zvyšovaní se mluvilo, mluví a ještě mnoho mluvit bude. Za velmi pozoruhodnou považuji třeba skutečnost, že nové nájmy nejsou již mnoho let regulované vůbec, zatímco staré, původní, třeba několik desetiletí staré nájemní smlouvy ano. Skutečně zvláštní stav dvojí ceny pro tutéž věc! Na druhé straně však čisté nájemné činí jenom asi třetinu plateb, které za bydlení vynakládáme. O těch dvou třetinách, které tvoří především stále rostoucí (většinou monopolní!) ceny tepla, teplé vody, vodného, stočného (DPH!), ale i elektřiny, plynu a dalších služeb, se kupodivu stále mluví podstatně méně než o nájemném. Nájemníky přitom logicky zajímá především celková platba, kterou za bydlení vydají, a ta už je a i bude (především vinou oněch dvou třetin plateb nenájemních) dosti vysoká. Jsem přesvědčen, že můžeme vydávat za bydlení v průměru třetinu rodinných příjmů jako třeba v Německu, ale jen za předpokladu, že vše ostatní, počínaje třeba potravinami a spotřebním zbožím, bude vzhledem k průměrnému platu stejně levné jako na západ od našich hranic. I vzhledem k očekávanému přerozdělování jednotlivých komodit zboží do základní či zlevněné sazby DPH to však u nás zrovna nehrozí.

Nezodpovězených otázek, jakým směrem se bude nájemní bydlení u nás ubírat, je až zbytečně mnoho a ani nové a jinak tolik potřebné legislativní úvahy na ně všechny odpovědi rozhodně nedávají. A tak pouze ti bývalí nájemníci, kteří si od měst a obcí byt do soukromého vlastnictví za rozumné ceny v minulých letech zakoupili, mohou nyní považovat svou investici za dvojnásob výhodnou, neboť jich se starosti s nájemným už netýkají.

Jiří Němec

Obsah čísla 2/2004

Jiří Němec

Zákon o nájemném je urgentní!

Knihovna Listů

Cena Pelikán

Předplatné

Fejetony

Sledujte novinky

Mapa webu